เช่าพื้นที่ต่ออย่างคุ้มค่า: Checklist สำคัญก่อนเซ็นสัญญา

หลายครั้งที่ผู้ประกอบการต้องการเปิดร้านใหม่ แต่พื้นที่ที่สนใจอยู่ มี ผู้เช่าเดิมกำลังจะย้ายออก
สถานการณ์แบบนี้จริงๆ แล้วเป็น โอกาสดี ที่ช่วยลดต้นทุนและประหยัดเวลาในการปรับปรุงร้าน หากรู้วิธีประเมินพื้นที่ให้ถูกต้องก่อนที่ร้านเดิมจะรื้อถอนคืนพื้นที่
YL Studio แนะนำขั้นตอนและข้อควรรู้ที่ผู้ประกอบการควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่ต่อ ดังนี้

1) ขอเข้าตรวจพื้นที่ก่อนรื้อถอน — เพื่อดูว่ามีอะไรใช้ต่อได้บ้าง
แม้หลายห้างหรืออาคารจะกำหนดให้ผู้เช่าเดิมคืนพื้นที่แบบ Bare Shell แต่ผู้เช่าใหม่สามารถขอเข้าตรวจพื้นที่ล่วงหน้าเพื่อประเมินว่า ส่วนใดสามารถคงไว้ ไม่จำเป็นต้องรื้อถอน เช่น ระบบไฟบางส่วน, แอร์, เคาน์เตอร์, โครงสร้างผนัง ฯลฯ
การคงสภาพเดิมบางส่วนไว้ ช่วยประหยัดทั้ง งบรื้อถอน + ค่าก่อสร้างใหม่ และยังลด ระยะเวลาเปิดร้าน ได้มาก

2) โอกาสต่อรอง “ของในร้าน” ที่ยังใช้งานได้ดี (การเซ้งอุปกรณ์)
นี่คือโอกาสทองในการซื้ออุปกรณ์ในราคาที่น่าพอใจสำหรับทั้งสองฝ่าย:
• เครื่องปรับอากาศ: มักเป็นรายการที่ต้องใช้และมีราคาสูง การซื้อต่อทำให้ผู้เช่าเดิมไม่ต้องเสียค่ารื้อถอนและขนส่ง ผู้เช่าใหม่ก็ไม่ต้องเสียค่าติดตั้งใหม่ (เพียงแค่ตรวจสอบสภาพและความสามารถในการทำงาน)
• อุปกรณ์ครัว/ตู้เย็น/ตู้แช่: หากเป็นร้านอาหาร/เครื่องดื่ม รายการเหล่านี้มีมูลค่าสูง และผู้เช่าเดิมมักต้องการขายต่อเพื่อลดภาระ
• ป้ายไฟ/ระบบแสงสว่าง/กล้องวงจรปิด: อุปกรณ์ติดตั้งที่อาจใช้ต่อได้ง่ายและช่วยประหยัดงบ

Tips การเจรจา:
เสนอราคาตามสภาพจริงและอ้างอิงราคามือสองในตลาด การที่ผู้เช่าเดิมไม่ต้องขนกลับไปเก็บโกดังมักช่วยให้การตกลงราคาง่ายขึ้น

3) เช็กระบบหลังบ้านให้ละเอียดก่อนตัดสินใจ
แม้ว่าของหลายอย่างจะดูน่าใช้ต่อ แต่ควรตรวจสอบโดยผู้เชี่ยวชาญด้านงานระบบ เช่น
• อายุของเครื่องแอร์และ BTU เหมาะกับร้านใหม่หรือไม่
• ระบบไฟฟ้ารองรับโหลดอุปกรณ์ของร้านใหม่ได้หรือเปล่า
• ระบบน้ำดี–น้ำเสียอยู่ในตำแหน่งใช้ได้จริง
• ระบบดูดควัน/ท่อ Duct มีการซ่อมบำรุงล่าสุดเมื่อไหร่
• พื้นร้านมีการทรุดหรือรั่วซึมลงชั้นล่างหรือไม่
การประเมินระบบให้ครบ ช่วยลดความเสี่ยงเรื่องค่าใช้จ่ายบานปลายในภายหลัง

4) Checklist และทำบันทึกข้อตกลงที่ชัดเจนก่อนเซ็นสัญญา
• สภาพอาคารโดยรวม : รอยร้าว, จุดรั่วซึม, ความเสียหายที่ต้องซ่อมแซมก่อนการส่งมอบ
• รายการอุปกรณ์ซื้อต่อ : จัดทำรายการละเอียด พร้อมตกลงราคาและเงื่อนไขการชำระเงิน เป็นลายลักษณ์อักษร
• ขอบเขตการรื้อถอน : ตกลงกับผู้เช่าเดิมและเจ้าของพื้นที่ให้ชัดเจนว่าส่วนใดที่จะคงไว้ และส่วนใดที่ต้องรื้อถอน
• การโอน/ต่อสัญญา : เงื่อนไขการโอนสิทธิ์การเช่า (ถ้ามี) และการทำสัญญาฉบับใหม่กับเจ้าของพื้นที่

สรุป
การเช่าพื้นที่ร้านต่อจากผู้เช่ารายเดิมเป็นการทำข้อตกลงที่สามารถเรียกว่า “Win-Win” ทั้งสองฝ่าย:
• ผู้เช่าเดิม: ลดภาระค่ารื้อถอน, ค่าขนย้าย, และได้เงินจากการขายอุปกรณ์
• ผู้เช่าใหม่: ประหยัดงบประมาณและเวลาในการปรับปรุง/ติดตั้งอุปกรณ์ใหม่